【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】隨著財政部房地合一實價課稅的輪廓越來越清晰，目前規(guī)畫傾向1戶自住滿5年，總價3000萬以下免稅，管制內(nèi)容逐漸聚焦。根據(jù)財政部財政資料中心統(tǒng)計，2012年全國個人擁屋2棟以上人數(shù)為86萬人，僅佔全國810萬名下有房屋者1成左右，另外，統(tǒng)計2014年實價登錄交易資料發(fā)現(xiàn)，五都中總價3000萬以上交易佔比以臺北市2成最高，其他新北、臺中、高雄、臺南四都佔比更都在3％以下。
 
永慶房產(chǎn)集團研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾無影響，但多屋族、高資產(chǎn)族首當(dāng)其衝，應(yīng)趁早汰弱留強；此外，目前預(yù)售屋交屋的投資民眾，目前已經(jīng)實價課稅，更應(yīng)趕快獲利了結(jié)，現(xiàn)在不跑，只怕市況更冷、價格更低。而對於自住民眾來說，更應(yīng)好好把握當(dāng)下進場良機，趁目前房價開始鬆動、供給量增、A級物件滿街跑之際，好好進場挑選、議價，挑選理想中物美價廉物件。
 
2012全國擁屋2棟以上僅佔1成，總價3000萬以上房屋交易佔比以北市2成最高，其他四都低於3％
 
依照財政部目前規(guī)劃，房地合一稅制目前傾向1戶3000萬元以內(nèi)「且」自住滿5年以上免稅。且搭配長期減徵優(yōu)惠配套，區(qū)分自住、非自住，分年適用不同扣除率，未來自用宅將可享更多優(yōu)惠，持10年以上者，扣除率更可達80％。顯示房地合一管制內(nèi)容逐漸聚焦，管制目標越來越明確。
 
根據(jù)2012年財政部房屋稅籍歸戶統(tǒng)計(表一)，2012年全國個人名下有房屋者為810萬人，其中，擁屋1棟人數(shù)為724萬人，擁屋2棟人數(shù)為68萬人，擁屋3棟及以上人數(shù)為18萬。換言之，從房屋稅籍資料來看，擁屋2棟及以上人數(shù)合計為86萬人，僅佔全部名下有房者的10.7％。
 
再從2014年政府實價登錄交易資料統(tǒng)計來觀察(表二)，五都中總價3000萬以上佔比最高的都會區(qū)為臺北市，比重為21％，其他四都中，新北、臺中、高雄佔比都不到3％，臺南更是1％都不到。顯示主要受影響範(fàn)圍仍以臺北市為主，臺北市以外其他地區(qū)幾乎沒有影響。
 
黃舒衛(wèi)分析，從房地合一課稅政策，擁有超過2戶房屋的個人不過86萬人，僅佔1成，從區(qū)域來看，臺北市總價3000萬以上佔比2成最高，受政策影響較為嚴重。但從長期持有稅賦減免來看，持有越久，稅賦減免越多，實際課稅稅負增加效果不會比原先預(yù)期來得重，對市場影響也將隨之減輕，有助於提高民眾售屋意願?？梢詳[脫奢侈稅的2年物件閉鎖效應(yīng)，有助於增加市場供給量，不會像2011奢侈稅實施後，買賣交易後兩年才可出售，造成A級物件供給減少、屋主更加惜售，B級物件大家搶，次級物件反而奇貨可居的不合理情況出現(xiàn)。因此，房地合一課稅對市場來說，提高了民眾售屋意願，提供了充足且穩(wěn)定的供給，反而可以讓房市走向更加健全。
 
政策輪廓逐漸成形，交易量將築底回穩(wěn)，房價則視產(chǎn)品、區(qū)域表現(xiàn)，房地合一政策打擊面縮小，多屋族、高資產(chǎn)族應(yīng)儘速汰弱留強
 
在市場交易量方面，黃舒衛(wèi)分析，在奢侈稅、央行多重信用管制及財政部大力的查稅、加稅下，短線投機早已聞之卻步、提前出場，現(xiàn)階段房市在選舉、升息等充滿不確定性的市場氛圍下，自住、置產(chǎn)客呈現(xiàn)觀望，預(yù)估2014年房市量縮趨勢不變，但隨著政策雛形越來越明確，預(yù)估第4季交易量將開始築底回穩(wěn)，2015年可望小幅上揚。在房價方面，就要看區(qū)域、產(chǎn)品各自表現(xiàn)，生活機能佳的中低總價、自住、自用產(chǎn)品市場較不受政策環(huán)境影響，房價將持穩(wěn)、欲小不易，但一些投機買盤集中、賣壓大的區(qū)域、產(chǎn)品，價格回檔的趨勢，將會越來越明顯，買方議價的優(yōu)勢會越來越大。
 
黃舒衛(wèi)分析，雖然房地合一實價課稅不會造成市場動盪，但對於多屋族及高資產(chǎn)族群，應(yīng)趁著房地合一課稅前，儘早著手調(diào)節(jié)資產(chǎn)，適度汰弱留強，由郊區(qū)外圍區(qū)域轉(zhuǎn)進市區(qū)一線精華地段、產(chǎn)品，當(dāng)前房產(chǎn)持有貴在精不在多，質(zhì)比量更重要。此外，面臨預(yù)售屋交屋的投資民眾，目前已經(jīng)是實價課稅，更應(yīng)搶在政策實施前，加快獲利了結(jié)出場速度，現(xiàn)在不跑，以後限貸、升息、供給多殺多都會形成財務(wù)風(fēng)險。建議這些多屋族及高資產(chǎn)族群，可以跟專業(yè)的房仲、代書、財會人員進行充分諮商，才能在未來房地合一實施後，降低資產(chǎn)減損風(fēng)險，立於不敗之地。
 
對現(xiàn)階段自用進場買方來說，黃舒衛(wèi)建議，目前房地合一政策已經(jīng)明確，未來房屋出售時的稅負成本，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)確定，觀望等待的意義不大，就跟當(dāng)初實價揭露一樣，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大幅反轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)折，房市未來只會走向更健全發(fā)展，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說，房市回歸自住基本面，房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增、好地段、好產(chǎn)品的A級物件增多，更可慢慢挑、好好選、好好議價，可說是近年來的最佳進場議價時機。